In denkmalgeschützte Immobilien investieren

Häufig gestellte Fragen

 

Allgemeine Grundlagen

Warum sollte man Objekte, die unter Denkmalschutz stehen, als Kapitalanlage nutzen?

Im ersten Moment erscheint eine denkmalgeschützte Immobilie äußerst preisintensiv. Die sich aus diesen Anlagegütern ergebenden Vorzüge überzeugen jedoch viele Zweifler. Diese Immobilien gelten als krisensichere Anlageform, da sie dem AfA, der Absetzung für Abnutzung, unterliegen. Hohe Abschreibungsmöglichkeiten helfen zudem beim Steuersparen.
Besonders in Zeiten, in welchen das Zinsniveau sehr niedrig angesetzt ist, sollte Baugeld in Anspruch genommen werden. Da sich die Immobilienpreise diesen besonders günstigen Zinsen noch nicht angeglichen haben, kann man hochwertige Denkmalschutzobjekte zu angemessenen Preise erwerben.

Wann lohnt es sich, eine Denkmalschutzimmobilie zu erwerben?

Wie bereits erwähnt, ist diese Form von Immobilien vor allem für Personen empfehlenswert, die eine hohe Steuerlast tragen. Dies sind in erster Linie gut verdienende Arbeitnehmer, die ein hohes Bruttoeinkommen vorweisen. Sie können insbesondere alle finanziellen Möglichkeiten im größten Umfang zu nutzen.

Denkmalschutzimmobilie oder Bestandsimmobilie?

Der Kauf einer Denkmalschutzimmobilie birgt viele Vorteile. Aus steuerlicher Sicht sind diese zu empfehlen, aber auch im Hinblick auf die Rendite (durch die Möglichkeit der AfA) ist der Kauf eines Objekts unter Denkmalschutz vorzuziehen. Vorausschauend gedacht sind die Mieteinnahmen dabei wesentlich höher als bei einer Bestandsimmobilie.

Was gilt im Hinblick auf die AfA zu beachten?

Wer sich die Vorteile aus der Absetzung für Abnutzung sichern möchte, sollte zwei wichtige Punkte beachten: Zum einen muss das gewünschte Objekt vor den geplanten Renovierungsarbeiten erworben worden sein. Nur dann ist es möglich, die gesamten Denkmalschutz-AfA zu erhalten. Zum anderen ist es wichtig, dass die Denkmalschutz-AfA innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Erwerb nicht verkauft wird – ansonsten kann der Staat entsprechende Steuern verlangen. Wird die AfA nicht ausgenutzt, verfällt sie und kann nicht an den Zweitkäufer weitergegeben werden.

Ist eine beratende Unterstützung beim Kauf eines solchen Objekts sinnvoll?

Auch wenn die Vorteile auf der Hand liegen, sollte immer ein Fachmann beratend zur Seite stehen. Da sich eine Investition erst ab einer bestimmten Steuerlast lohnt, ist das Hinzuziehen eines Steuerberaters empfehlenswert.

Welche Fakten beinhaltet der abgeschlossene Kaufvertrag?

Im Kaufvertrag finden sich neben den üblichen Formalien auch sogenannte Garantien. Durch eine Festpreisgarantie übernimmt der Verkäufer das Risiko eventueller Mehrkosten. So steht auch fest, dass der Käufer nicht mehr bezahlt, als im Vorab vereinbart worden ist. Durch die Fertigstellungsgarantie ist gewährleistet, dass die Denkmalschutzimmobilie bis zu einem gewissen Datum hin bezugsfertig oder vermietbar ist. Wird dieser Zeitpunkt nicht eingehalten, kann der Auftraggeber eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Bauträger geltend machen.

Kann eine Wohnung im Vorfeld reserviert werden?

Wer seine denkmalgeschützte Wunschimmobilie bereits gefunden hat, kann diese bis zu 14 Tage reservieren. So geht man sicher, dass das Objekt in dieser Frist nicht weiterverkauft werden kann. Zum rechtsgültigen Abschluss ist ein Reservierungsauftrag in schriftlicher Form nötig.

Finanzielle Grundlagen

Wie hoch ist die Steuerersparnis?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Das hängt davon ab, ob der Immobilienbesitzer ein Investor ist oder als Selbstnutzer eintritt. Als Investor ist es möglich, jegliche Kosten gänzlich für die Modernisierung und die Sanierung der Immobilie über 12 Jahre abzuschreiben. Diese Aufwendungen werden in der Einkommenssteuer geltend gemacht. Als Selbstnutzer müssen alle Abschreibungen auf die ersten zehn Jahre verteilt werden. 9 Prozent pro Jahr können dabei abgeschrieben werden, was 90 Prozent insgesamt ausmacht.

Wann muss die Immobilie gezahlt werden?

Der Kaufpreis ist entsprechend dem Baufortschritt abzugelten. Die MaBV, die Makler- und Bauträgerverordnung, stellt dazu die Höhe und die Fälligkeit der Raten (bis zu 13 Raten sind möglich, häufiger sind jedoch sieben Raten).

Ab wann muss man mit Bereitstellunszinsen rechnen?

Bei einem Förderdarlehen der Förderbank KfW werden Bereitstellungszinsen veranschlagt. Wie hoch diese ausfallen, steht dabei im Kreditvertrag der KfW. Ebenso entfallen Bereitstellungszinsen, wenn die finanzierende Bank einen Kredit zugesagt, diesen aber noch nicht ausgezahlt hat.

Verwaltung und Vermietung der Immobilie

Welche Kosten kommen auf den Eigentümer der Immobilie zu?

Bei einer denkmalgeschützten Immobilie werden alle Nebenkosten, die man nicht auf den Mieter umlegen kann, vom Eigentümer getragen. Dies sind unter anderem Instandhaltungsrücklagen und Kosten für die Haus- und Wohnungsverwaltung.

Wie fällt das Mitspracherecht aus?

In der sogenannten Teilungserklärung wird der genaue Miteigentumsanteil für die Teileigentümer festgelegt. In den einberufenen Eigentümerversammlungen hat damit jeder Eigentümer ein Mitspracherecht.