Kapitalanlage Immobilien in Berlin: Laufende Kosten beachten

Ein weiterer Punkt ist die Verwaltung einer Immobilie. Gekauft ist eine Wohnung meistens sehr schnell, die daran geknüpfte oft weit in die Zukunft reichende Betreuung wird jedoch vielfach stark unterschätzt. Das Risiko dann: Besitzer möchten ihre gerade erworbene Immobilie schnell wieder loswerden. Aus diesem Grund ist es ratsam, alle laufenden Kosten vorab genau zu durchleuchten und gelistet in einer Kosten-Ertragsrechnung gegenübergestellt werden.

Gehört die Anlageimmobilie beispielsweise zu einer WEG (einer Wohnungseigentümergemeinschaft), wird für Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen in der Regel gesorgt. Der Zustand sämtlicher Bereiche wie zum Beispiel Haustechnik, elektrische Leitungen, sämtliche Wasser- und ggf. Gasleitungen werden überprüft. Notwendige Arbeiten werden eingeleitet und überwacht. Unter Umständen gibt es in der WEG noch andere Wohneinheiten, die vermietet werden, so dass es sich lohnt, eine Hausverwaltung für die Mietabrechnung zu engagieren.

Kapitalanlageimmobilie BerlinAnders sieht es hingegen aus, handelt es sich um ein alleinstehendes Objekt, bei dem der Eigentümer sich selbst um die Verwaltung kümmern muss. Hier gibt es entweder die Möglichkeit, eine kostspielige Hausverwaltung zu beauftragen, oder aber, man kümmert sich selbst um alle anfallenden Aufgaben. Dieses lässt sich allerdings nur schwerlich „nebenher“ erledigen, so dass diese Variante häufig nicht infrage kommt. Vor allem für jüngere Personen ist es ratsam, eine Wohnung zu erwerben. Natürlich muss hierbei auch das nötige Kleingeld stimmen – ein Kredit an Privatpersonen ist aber gerade für die Generation Mitte 20 und Mitte 30 absolut zu empfehlen. Die dann erworbene Wohnung wird von den Banken als Hauptsicherheit zurückgelegt. Da man sich in dieser Lebensphase gerade beruflich orientiert bzw. schon einen guten Stand erreicht hat, ist es möglich, den Kredit vertrauenswürdig und zuverlässig abbezahlen zu können, das wissen natürlich auch die Gläubiger. Natürlich sind die monatlichen Ausgaben dabei auf das jeweilige Einkommen zugeschnitten. Das motiviert auch jüngere Menschen, sich bereits um einen Wohnungserwerb zu bemühen, denn damit bleibt die volle Kostenkontrolle bestehen.

Über 40 und ab 50 Jahren ist es hingegen ratsam, mehr Eigenkapital in der Hinterhand zu haben. Es werden zusätzlich mehr Sicherheiten verlangt und die Summe des einzubringenden Geldes steigt immer weiter an. Ein Bausparer ist in diesem Fall der richtige Weg, noch bester in eine Kombilösung aus diesem und Eigenkapital. Behörden und Versicherungen geben dazu passende Angebote, abgestimmt auf den Einzelfall.

In jedem Fall sollten Betriebskosten, Schönheitsreparaturen, Mietausfälle oder auch Mietnomaden immer in die Berechnung des „Worst case“ einbezogen werden, denn auch als Besitzer einer Immobilie weiß man nie, welche Personen tatsächlich bei einem einziehen und wie sich diese möglicherweise im Laufe der Jahre verändern (bzw. deren Lebens- und Finanzsituation).

In jedem Fall sollte die eingenommene Jahresmiete immer mit den Aufwendungen verglichen werden. Nichtumlagefähige Betriebskosten und Rücklagen des Eigentümers mindern dabei die Mieteinnahmen. Das muss man in jedem Fall beachten, um nicht böse überrascht zu werden. Zudem muss man sich fragen, was passiert, wenn ein Mieter auszieht und nicht sofort im Anschluss neu vermietet werden kann (aus Mangel an Bewerbern, anstehenden Renovierungsarbeiten,…). Besonders interessant, um die Betriebskosten richtig einschätzen zu können, ist der sogenannten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes. Diese geben eine gute Vergleichsbasis mit den eigenen Abrechnungen.

FAQ Kapitalanlage Immobilien

  1. Wie erkenne ich eine gute Lage?

Es gibt einige Erfolgskriterien, die man bereits in den Entscheidungsprozess für oder gegen eine Immobilie einrechnen kann und sollte. So ist es wichtig darauf zu achten, wo genau die Immobilie liegt, denn im Normalfall gilt eine Kapitalanlage als Absicherung für das Alter oder als sehr gute Geldanlage, die so schnell bzw. nie wieder gewechselt wird. Eine pulsierende Innenstadt, eine gut ausgebaute Infrastruktur, stabile Bevölkerungszahlen und auch eine niedrige Arbeitslosenquote sowie ein Zuwachs an Haushalten deuten schon auf eine gute Lage hin. Insbesondere ist es auch wichtig, hierbei auf größere Städte zu setzen – so findet man im Falle eines Mieterauszugs rasch wieder einen Nachmieter. Orte wie Berlin oder München müssen sich normalerweise darum keine Sorgen machen, da es hierbei mehr Nachfrage als Angebote gibt.

  1. Ist die Bausubstanz entscheidend?

Die erste Begehung der zukünftigen Immobilie entscheidet normalerweise bereits schon, ob das die perfekte Kapitalanlage ist. Dabei kommt es neben des guten Standorts auch und insbesondere auf die Bausubstanz an. Dabei ist es weniger entscheidend, wie alt das jeweilige Gebäude ist, denn neu heißt nicht zwingend besser als alt. Auf den Erhaltungszustand muss man sein besonderes Augenmerk legen. Die wichtigsten Fragen sind hierbei: Wann wurde das Haus gebaut? Welche Maßnahmen zur Sanierung gab es bereits? Was wurde bereits behoben, wo genau gibt es noch Probleme? Je älter das Haus ist, desto mehr muss man wohl in eine Renovierung investieren – das muss bereits vorab klar sein, um von den Kosten nicht überrumpelt zu werden.

  1. Auf was muss ich bei dem Grundriss achten?

Neben den genannten Kriterien ist natürlich auch der Grundriss entscheidend, ob es viele Interessenten und damit dauerhaft stabile Mieteinnahmen geben wird. Neben der Zweckmäßigkeit der Wohnung sind auch die Helligkeit der einzelnen Zimmer und das Angebot für Stauraum entscheidend. Selbstverständlich werden auch Mängel sichtbar, die man in die Sanierungskosten mit einrechnen muss. Dazu zählen Kratzer im Parkett, Risse in den Wänden und Decken oder auch schwerwiegende Wasser- und Schimmelflecken. Wie steht es um die Türen und Fenster? Sind diese einwandfrei bedienbar und auf einem annehmbaren Zustand? Wurde bei möglichen Fliesen sauber gearbeitet oder muss hier nachgebessert werden? Im Falle eines Balkons ist Sicherheit entscheidend: Das Geländer sollte auf dem neuesten Stand sein.

  1. Wie hoch darf ich die Miete ansetzen?

Wird die Kapitalanlage vermietet, muss man sich zwingend mit dem geltenden Mietrecht auseinandersetzen. Viele, vor allem Laien im Bereich der Vermietung, Mieter, verkaufen sich unter Wert oder geben einen zu hohen Preis an. Die Folgen sind entweder ein Ansturm auf die Wohnung mit einem Verlustgeschäft für einen selbst oder ein Leerstand. Natürlich muss man sich die vorherigen Mietpreise und den Mietspiegel in der Region ansehen. Aus diesem lassen sich Basissummen vereinbaren. Nicht zu vergessen sind hierbei durchgeführte Sanierungsmaßnahmen. Diese sollten umfassend mit eingerechnet werden. Falls die Miete im Vorfeld bereits schon gemindert oder gestundet wurde, ist die Wohnung mit einem erhöhten Mieterrisiko belastet. Das muss zwingend vorab in den Kaufvertrag mit einfließen. Ist die Wohnung leerstehend, sind die ortsüblichen Mietkonditionen entscheidend.