Denkmalimmobilie in Berlin

Altbauten sind in jeder Stadt immer ganz besondere Juwelen. Berlin kann sich dank seiner Größe über sehr viele dieser Gebäude freuen – Denkmalimmobilien gibt es in der Hauptstadt ebenfalls einige, und das, obwohl der Zweite Weltkrieg enormen Schaden zugefügt hat. Diese Ensembles sind vor allem aufgrund ihrer hochherrschaftlichen Erscheinung und der Ausmaße ein beliebtes Kaufobjekt. Ein normales Wohnhaus kann diesen Charme in den meisten Fällen nicht transportieren, da der Zahn der Zeit dabei ein großes Plus ist und an längst vergangene Epochen mit imposanter Baukunst erinnert. Spezielle Stilelemente aus den einzelnen Perioden gibt es heute nicht mehr, außer eben an den Denkmalimmobilien.

Was ist eine Denkmalimmobilie?

Wer an eine Denkmalimmobilie denkt, wird sich zunächst an ein prächtiges Schloss, welches als Museum genutzt wird, erinnern. Alle Immobilien, die in der einsehbaren Denkmalliste verzeichnet sind, werden demnach auch als Denkmalimmobilie gehandelt. Die Einstufung erfolgt durch das Amt für Denkmalschutz.

Vielen ist nicht bewusst, dass diese Gebäude auch tatsächlich bewohn- und kaufbar sind – und das mit großen Renditen für die Besitzer. Zudem werden Denkmalimmobilien aufgrund ihrer oftmals beeindruckenden Vorgeschichte besonders gefördert.

Bauwerke mit einer Fertigstellung vor 1950 werden im Mietspiegel der Hauptstadt als Denkmalimmobilie betrachtet.

Darüber hinaus ist für viele Menschen eine Denkmalimmobilie ein Gebäude mit einer ganz besonderen Wohnqualität (als „subjektive Definition“), welche durch außergewöhnliche Stuckaturen oder ähnliche Raummerkmale damaliger Zeiten entsteht. Aus Sicht potentieller Kapitalanleger in Denkmalimmobilien darf diese Sichtweise in keinem Fall unterschätzt werden, denn:

  1. Wohnraum wird immer gebraucht und kommt nie „aus der Mode“
  2. Lebenswertes Wohnen sorgt für eine ausgeglichene Work-Life-Balance und ist damit ein unübertroffenes Gut
  3. Das Flair von alten Gebäuden ist seit jeher etwas, was Menschen fasziniert. Eine eindrucksvolle Geschichte dahinter verstärkt den Eindruck.

Diese Gründe gibt den Anlegern eine große Sicherheit. Vor allem in Berlin wird Wohnraum immer knapp sein, weswegen man sich hierbei um die Auslastung keinerlei Gedanken machen muss.

Steuervorteile inklusive

  1. Die Mieteinnahmen werden in sogenannten Steuersparmodellen ausgezahlt. Das heißt: Wer sich als Investor für eine Denkmalimmobilie interessiert, kann mit einer erheblichen Minderung seiner eigenen Steuerlast rechnen.
  2. Die Steuervorteile sind ganz deutlich: Bis zu 35 % des Kaufpreises erhält man durch das Finanzamt zurückerstattet. Zudem ist eine Denkmalimmobilie abgeltungssteuerfrei.
  3. Nach 10 Jahren bezahlt man als Besitzer keine Steuer mehr auf sein Objekt.
  4. Abschreibungen von bis zu 90 % des bezahlten Kaufpreises können erhalten werden.
  5. Dies ist zwar begrenzt – das Anwesen muss nach 12 Jahren einen Gewinn erwirtschaften – dennoch sollte man die Summe, die man durch den Kauf einer Denkmalimmobilie durch Mieteinnahmen oder durch einen Wiederverkauf erhält, nicht unterschätzen. Sie sind dann auch die Basis für den Wert auf dem Markt.
  6. Vielfach müssen und dürfen Denkmalimmobilien auch saniert werden. Dabei können oft unterschiedliche Auflagen herrschen, die erfüllt werden müssen. Das Stichwort ist hierbei die korrekte Wiederherstellung. Der Besitzer kann die aufgewendeten Kosten hierfür dann steuerlich absetzen. Dies erwirkt der Denkmalschutz AfA (diese Abschreibung ist auch möglich, wenn die Kapitalanlage zur Eigennutzung dient).

 

Anmerkung I: Die Abschreibung erfolgt je nach der später vorgesehenen Nutzung. Selbstnutzer können die Kosten bis zu 90 % gleichmäßig auf 10 Jahre verteilen – Kapitalanleger hingegen müssen die vollen 12 Jahre warten, dürfen dann aber auch die kompletten Kosten abschreiben. Die Abschreibung selbst muss vorab mit dem Amt für Denkmalschutz abgesprochen sein.

Anmerkung II: Die Sanierung selbst gilt bei Denkmalimmobilien als Kernsanierung. Gebäudeteile laut Denkmalschutz müssen saniert und restauriert werden, alle anderen Räume werden auf den neuesten Stand gebracht und mit der aktuell herrschenden Technik ausgestattet oder auf diese vorbereitet.

Berlin als gefragtes Pflaster

Berlin ist Modestadt, pulsierende Feiermetropole, touristisches Großziel: Diese und weitere Gründe bewirken allerdings auch einen immensen Anstieg der Mietpreise, die durch die ankommenden Menschenmassen entstehen. Aus diesem Grund sind Kapitalanleger in Berlin auf dem richtigen Weg, denn die Mieteinnahmen werden in den nächsten Jahren steigen.

Für Denkmalschutzimmobilien wird sich der Markt ebenfalls weiterhin verstärkt interessieren, weswegen man auch in diesem Sektor Gewinne einfahren kann.

 

– Insbesondere die Schließung der Flughäfen Tempelhof und zukünftig Tegel bewirkten und bewirken einen regelrechten Ansturm auf bislang unliebsame, weil von großem Lärm umgebende Gebiete. Dort sind jetzt die Raritäten und Einzelstücke zu finden, die nicht selten auch unter Denkmalschutz stehen.

– Diese Randbezirke werden nach und nach durch eine verbesserte Infrastruktur erschlossen und lebenswert gemacht. So wird die gesamte Immobilie doppelt aufgewertet.

– Die Fliegersiedlung in Neu-Tempelhof ist mit zahlreichen Denkmalimmobilien besetzt und kann sich vor Kaufinteressenten kaum retten. Genauso wird es dem Bezirk Reinickendorf und Tegel nach der Schließung ergehen.

 

Diese Punkte sollte man als Käufer einer Denkmalimmobilie im Hinterkopf behalten, denn sie spielen eine Rolle für die Kalkulation und die zu erwartenden Mieteinnahmen der Kapitalanlage.