Fortschreitende Internationalisierung des Berliner Immobilienmarktes

Berliner Immobilien gelten für Auslandsinvestoren als günstig und wertstabil, Fotolia© Friedberg

Berliner Immobilien gelten für Auslandsinvestoren als günstig und wertstabil, Fotolia©Friedberg

Berlin ist ein Magnet. Fast 7,7 Millionen Touristen mit nahezu 17 Mio. Übernachtungen zog es 2016 in die deutsche Hauptstadt, davon kamen über 5 Millionen aus dem Ausland. Nur London und Paris sind in Europa noch beliebter, – aber auch teurer. Deshalb ist Berlin auch für Investoren die erste Adresse in Europa, sowohl für Unternehmen als auch für Immobilienkäufer.

Berlin ist angesagt, bei Bevölkerung und Investoren

Denn Berlin ist eine junge dynamische Stadt, die Bevölkerung ist gut ausgebildet, konsumfreudig und immer zahlungskräftiger. Die politischen und ökonomischen Rahmenbedingungen sind vergleichsweise stabil. Neben der wichtigsten Regierung Europas wachsen innovative Unternehmen, die Kultur blüht, beim Zuzug verdrängen zunehmend zahlungskräftigere Neu-Berliner die Alteingesessenen.

Berlin gilt als stabiler Hafen im strauchelnden Europa

Das verspricht auch ausländischen Investoren langfristig stabile Renditen. Doch nicht nur heimische Standortvorteile sprechen bei Investoren für den Berliner Immobilienmarkt. Gegenüber anderen europäischen Metropolen ist das Preisniveau pro Quadratmeter trotz erheblicher Steigerungen in Berlin immer noch niedrig.

Eine günstige Metropole für Investoren

Anders als in den einstigen Boom-Metropolen Südeuropas sind die Immobilien in Berlin von solventen Mietern ausgelastet. Während Paris bereits zu teuer und London seit dem Brexit zudem zu unsicher für Investoren ist, erfreut sich Berlin ungebrochener Attraktivität. Hinzu kommen die niedrigen Zinsen, die ein Investment in Deutschland als mittelfristig überschaubar gestalten.

Börsen und Politik verunsichern Anleger

Nicht nur bei europäischen Investoren suchen hohe liquide Mittel seit dem Bankencrash sichere Kapitalanlagen. Die Aktienmärkte sind verunsichert, Banken sind in teure Prozesse verstrickt, von den Energiemärkten kommen widersprüchliche Signale, die KfZ-Industrie strauchelt, Verunsicherung an den Börsen stiften auch Brexit und US-Protektionismus.

Investoren stellen Sicherheit vor Rendite

Auf Bankkonten verliert das Geld zunehmend an Wert, die wenigen verbliebenen seriösen Wertpapiere versprechen wenig Zinsen, über das Ende des Euro wird offen spekuliert. Selbst Edelmetalle, lange als wertstabil aber ertraglos verschmäht, sind gefragt wie lange nicht. Deshalb gilt das Betongold von Immobilien derzeit vielen Investoren als das wertstabilste, auch wenn die hohe Nachfrage die Gewinnmargen  bereits schrumpfen ließ.

Geringes Immobilienangebot in Berlin treibt die Preise

In Berlin wurde lange zu wenig und am Bedarf vorbei gebaut. Die neueren Immobilien sind zu luxeriös und decken nicht die Nachfrage der suchenden Mieter. Investoren haben allerdings andere Probleme. Für sie ist nicht die Ausstattung das Problem, sondern dass zu wenige Angebote auf dem Markt sind. Das treibt die Preise in die Höhe, für Mehrfamilienhäuser in Berlin alleine von 2015 auf 2016 um durchschnittlich 15,7%. Damit rangiert Berlin mit einer Mietrendite von knapp 4% mittlerweile deutlich hinter Paderborn, Heilbronn oder Leverkusen.

Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern in Berlin

Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern in Berlin, Quelle: BerlinHyp: Wohnungsmarktreport Berlin 2017 S. 9

Aus einem Trend wurde seit drei Jahren ein Boom

Nach Rekordinvestitionen von Immobilieninvestoren 2016 von 66 Mrd. € rechnet das Consulting-Unternehmen Ernst & Young 2017 mit 60 bis 65 Mrd. €. Mittlerweile werden auch B und C-Lagen, Parkplätze, Alten- oder Studentenwohnheime für Investoren in Berlin attraktiv. Deutschland war 2016 nach den USA und Großbritannien das drittgrößte Ziel von Auslandsinvestoren mit 27 Mrd. $ für deutsche Immobilien. Davon gingen alleine 10,3 Mrd. $ in die Region Berlin-Brandenburg.

Berlin zieht die meisten Auslandsinvestitionen an

Nicht immer sind die Quadratmeterpreise im Berliner Zentrum am höchsten. Während sie im Berliner Durchschnitt bei 3.531 €/m2 bei Bestandsbauten liegen, liegt der Durchschnitt in Tiergarten bei 5.074 €/m2, in Charlottenburg bei 5.095 €/m2 und im beschaulichen Schmargendorf bei 9.857 €/m2. Für attraktive Neubauten werden oft noch höhere Quadratmeterpreise gezahlt.

Rekordsteigerungen bei Mieten und Kaufpreisen

Seit 2004 sind die Berliner Mieten um 59% gestiegen, mehr als in jeder anderen deutschen Großstadt. 2004 lag der Büroflächenumsatz noch bei 395.000 m2, 2015 und 2016 hatte er sich auf 820.000m2 mehr als verdoppelt, auch 2017 werden über 800.000 m2 erwartet, die verkauft, verleast oder neu vermietet werden. In gefragten Lagen überschreiten die Büromieten mittlerweile 30 €/m2, Ladenmieten etwa in der Tauentzienstraße die 300 €/m2-Marke. In den vergangenen fünf Jahren sind die Bodenpreise von zentralem Berliner Bauland um 345% gestiegen, für manche Grundstücksbesitzer ein Grund, mit dem Verkauf noch ein wenig auf weitere Steigerungen zu warten und damit die nötige Bautätigkeit zu bremsen.

Auslandsinvestoren im Rahmen von Immobilienfonds

Der Anteil ausländischer Investoren am Berliner Immobilienmarkt ist schwer zu beziffern, er dürfte zwischen 15 und 20% liegen. Denn hinter Großinvestoren wie ADO Group, Immeo AG, Kauri CAB/Apeiron Capital, Akelius Fastigheter AB oder Invesco Real Estate stecken zwar teilweise deutsche Rechtsformen, doch die Investitionen in Immobilienfonds sind international. Mittlerweile scheint das starke russische Engagement der 00er-Jahre auf dem Berliner Immobilienmarkt zurückzugehen, stattdessen sind Briten, Skandinavier aber auch Israelis in jüngster Zeit stärker vertreten. Doch insgesamt folgt das Kapital lukrativen Märkten und hat nichts mit nationaler Provenienz oder Loyalitäten zu tun.

Immobilieninvestoren in Berlin

Immobilieninvestoren in Berlin, Quelle: BerlinHyp: Wohnungsmarktreport Berlin 2017, S. 10

Ist der Peak erreicht?

Manche Analysten orakeln, der Peak des Berliner Immobilienbooms sei mittlerweile erreicht, weil der Zuzug per Saldo stagniere und hochpreisige Investitionen sich künftig nicht mehr amortisieren würden. Doch auch wenn das Kaufpreisniveau leicht sinken sollte, wird das kaum für die Mieten gelten. Denn nach wie vor übertrifft das Interesse am Berliner Immobilienmarkt das Angebot. Es kommt daher zu Verdrängungsprozessen, bei denen internationale Investoren so lange eine Rolle spielen, bis der sichere Hafen Berlin von einem lukrativeren Ziel abgelöst wird.