Forward Deals: Risiken für Verkäufer und Käufer detailliert klären

Bild: Baustelle mit Risiken, Fotolia©sveta

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Forward Deals von Immobilien in Berlin, also der Verkauf von Projektentwicklungen vor Abschluss der Baumaßnahmen, sind derzeit in gefragten Lagen eine zunehmende Form des Immobilienerwerbs, die auch von Maklern in Berlin vermittelt werden. Angesichts eines knappen Angebots kauft der Anleger Teile oder ein ganzes Gebäude anhand eines Konzeptes, für das oft noch nicht einmal Grundstück und Baugenehmigung existieren.

Je weniger existiert, umso spekulativer das Projekt

Das damit Risiken für beide Seiten einhergehen, liegt auf der Hand. Umso wichtiger ist eine genaue vertragliche Klärung, wer bei Verzögerungen, Mängeln, Ausfällen unerwarteten Mehrkosten oder Insolvenz haftet.

Projekt bereits vor Erstellung verkauft

Für den Verkäufer einer Projektentwicklung liegt der Anreiz für Forward Deals in Berlin darin, dass er sein Investitionsrisiko verringert: noch vor dem ersten Spatenstich ist seine Immobilie bereits verkauft. Wenn das Projekt planmäßig verläuft, sind Kosten und Ertrag gut kalkulierbar. Der Bauherr kann die derzeit günstigen Erstellungszinsen nutzen und den Verkaufspreis im Hinblick auf erwartete Wertsteigerungen von Immobilien in Berlin kalkulieren.

Gewinn und Risiken für den Verkäufer

Gleichzeitig trägt der Verkäufer bei Forward Deals mit Immobilien in Berlin aber auch erhebliche Risiken: er ist dem Käufer gegenüber in der Pflicht, das Projekt in der vereinbarten Zeit zu den vereinbarten Kosten mängelfrei umzusetzen. Kommt es zu Planabweichungen, könnte der Verkäufer regresspflichtig werden, schlimmstenfalls könnte der Verkaufsvertrag platzen.

Grundstückskauf birgt Nutzungsrisiken

Oft ist das Grundstück vor einem Forward Deal bereits gekauft, wenn nicht, beginnen hier die ersten Risiken für den Verkäufer. Da er das Gesamtprojekt bereits verkauft hat, ist der Verkäufer in einer schlechten Verhandlungsposition beim Grundstückskauf. Unangenehme Überraschungen wie Altlasten, Baubeschränkungen oder rechtliche Einwände der Nachbarn gehen zu seinen Lasten. Die damit verbundenen Risiken eines erheblichen Zeitverzugs wirken sich mindernd auf den Verkaufspreis aus.

Baugenehmigung kann das Projekt verzögern

Auch die Baugenehmigung kann bei komplexen Projekten lange dauern und manche Änderungen für die Immobilie in Berlin erforderlich machen. Deshalb gilt: je mehr bauvorbereitende Schritte bereits geklärt sind, desto höher ist der Verkaufspreis, denn die spekulativen Risiken sind geringer.

Pannen und Verzögerungen sind auf Baustellen normal

Doch auch während der Bauphase kann Vieles schiefgehen: Baufortschritte verzögern sich, Lieferanten fallen aus, Planungen müssen geändert werden, Gewerke melden Insolvenz an. Meist ist der Bauherr nicht der Bauunternehmer. Hier muss sich der Bauherr vertraglich sehr genau gegenüber seinem Generalunternehmer oder den einzelnen Bauunternehmen gegen Ausfälle absichern, schließlich ist er gegenüber seinem Käufer mit dem Forward Deal der Immobilie in der Verantwortung.

Gewährleistungen am besten direkt an den Käufer

Das gilt auch für Gewährleistungen nach Abschluss der Bauphase, für die der Verkäufer üblicherweise fünf Jahre haftet. Zwar haften bei Mängeln ihm gegenüber die ausführenden Bauunternehmen. Doch das kann mit langwierigen Rechtsstreitigkeiten verbunden sein, weshalb es vorteilhafter für den Verkäufer ist, seine Haftungsansprüche gegenüber den Gewerken an den Käufer abzutreten. Damit ist der Verkäufer nach der Objektübergabe raus aus der Verantwortung für die Immobilie in Berlin, allerdings schlägt sich dies in einer Minderung des Verkaufspreises nieder.

Reiz und Risiken für den Käufer

Forward Deals mit Immobilien in Berlin sind aus Sicht des Käufers weniger spekulativ und riskant als für den Verkäufer, wenn er sich gegen Vertragsabweichungen gut absichert. Für Käufer sind Forward Deals derzeit oft die einzige Möglichkeit, sich mittelfristig lukrative Immobilien in Berlin mit oder ohne Makler zu sichern. Je mehr Risiken des Bauprojektes der Käufer mit übernimmt, etwa bei Verzögerungen oder Mängelhaftung, desto günstiger kann er das Projekt erstehen. Andererseits sieht er im Gegensatz zu einer realen Bestandsimmobilie erst in einigen Jahren, ob sich das Projekt und der Immobilienmarkt in Berlin in seinem Sinne entwickelt haben.

Bezahlung schlüsselfertig oder in Raten?

Bei der Kaufabwicklung ist es meist üblich, dass die Gesamtsumme erst für das schlüsselfertige Objekt gezahlt wird. Der Käufer kann nur spekulieren, wie sich die Zinsen zu diesem Zeitpunkt entwickeln. Aber auch Finanzierungsmodelle mit Abschlagzahlungen bei verschiedenen Milestones sind möglich. Sie belasten den Bauherrn weniger, andererseits verlangen sie von ihm eine engere Dokumentationspflicht. Der oder die Käufer der Immobilie sind häufiger auf der Baustelle in Berlin.

Insolvenzen sind Gefahr für alle Beteiligten

Kommt es zu Insolvenzen von Gewerken, dem Generalunternehmer oder gar dem Bauherrn, sollte der Käufer zuvor vertraglich geklärt haben, was ihm von seinen Abschlagzahlungen bleibt. Umgekehrt kann am Ende natürlich auch der Käufer zahlungsunfähig sein. In diesem Fall ist der Bauherr gut beraten, wenn er vertraglich geklärt die Immobilie schnell über einen Makler in Berlin weiterverwerten darf, schließlich ist er mit hohen Beträgen in Vorleistung gegangen. 

Bauexperten an Vertragsgestaltung beteiligen

Die Vertragsgestaltung von Forward Deals unterscheidet sich von üblichen Kaufverträgen von Immobilien dadurch, dass zusätzlicher baufachlicher Rat – etwa durch einen Architekten, Bausachverständigen oder Fachjuristen – erforderlich ist, um möglichst alle Eventualitäten in der Planungs-, Genehmigungs- und der Bauphase des Projektes vertraglich zu berücksichtigen.

Gute Vorbereitung sichert bei Forward Deals von Immobilien in Berlin den Erfolg

Trotzdem birgt jeder Neubau unvorhergesehene Überraschungen. Mit gründlicher Vorbereitung können Verkäufer und Käufer dafür sorgen, dass die Planabweichungen geringfügig ausfallen und das Projekt so für beide zum Erfolg wird.