Immobilien erben in Berlin – was tun mit Oma’s Häuschen?

Altbauten in Berlin: nicht jede Erbschaft ist ein Schnäppchen, Fotolia ©finecki

Altbauten in Berlin: nicht jede Erbschaft ist ein Schnäppchen, Fotolia ©finecki

Die Deutschen sind so reich wie nie. Der Wohlstand ist zwar sehr ungleich verteilt, doch nach verschiedenen Schätzungen werden derzeit etwa 300 Milliarden € jährlich in Deutschland vererbt. Unter den Kindern und Enkeln der ‚Generation Wirtschaftswunder‘ kann sich fast jeder Dritte über eine Verstärkung der eigenen Altersvorsorge freuen. Doch nur etwa 5 % der Erbschaften liegen über 300.000 €.

Geerbte Immobilien kosten meist erst einmal Geld

Zu den Hinterlassenschaften zählen neben Hausrat, Geld und Wertpapieren nicht selten Immobilien. Geerbte Wohnungen und Häuser sind allerdings meist nur dann ein Segen, wenn zusätzlich flüssiges Bargeld vererbt wurde. Denn die fällige Erbschaftssteuer wird auf den Verkehrswert der Immobilie berechnet. Ist die Immobilie vermietet, werden immer noch 90 % des Gebäudewertes für die Erbschaftssteuer veranschlagt.

Auch ein geerbtes Haus muss man sich leisten können

Die kann zwar bis zu 10 Jahren gestundet werden und es gibt auch Steuerfreibeträge, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richten. Auch Steuerbefreiungen für ein selbst bewohntes Gebäude sind möglich. Wer aber nicht in das elterliche Haus ziehen möchte, hat neben dem Finanzamt vielleicht noch für notwendige Sanierungen oder Hypotheken aufzukommen. Ohne Reserven muss eine geerbte Immobilie deshalb häufig verkauft werden. Ein Gespräch mit dem Steuerberater ist davor auf jeden Fall sinnvoll.

Steuerberater und Gutachter sind wichtige Entscheidungshelfer

Denn es könnte sein, dass der Experte trotz schwieriger Finanzierung dazu rät, die Immobilie zu behalten. Wenn sie sich an einem gefragten Ort wie Berlin und vielleicht sogar in guter Lage befindet, können sich anfänglich erhebliche Kosten durchaus mittel- und langfristig amortisieren. Denn nichts ist wertbeständiger als eine Immobilie in guter Lage. Der Ertrag erreicht zwar selten die Höhen von Aktien oder anderen Wertpapieren, dafür unterliegen die Einnahmen kaum Schwankungen, der Stressfaktor des Investments ist gering und als Altersvorsorge steigt nach und nach der Wert.

Ein geerbtes Haus bedeutet Verantwortung für den Unterhalt

Wenn Sie sich für den Besitz einer geerbten Immobilie entscheiden, sollten Sie sich zunächst beim Amtsgericht unter Vorlage des Erbscheins als neuer Besitzer im Grundbuch eintragen lassen. Besichtigen Sie Ihr Gebäude gründlich, bei Sanierungsbedarf auch in Begleitung eines Experten. Denn für die Sicherheit von Gebäude und Grundstück sind nun Sie verantwortlich und haftbar. Ab sofort zahlen Sie Grundsteuer und müssen sich um die Versorgung der Immobilie mit Strom, Gas, Wasser, Müllabfuhr und auch um erforderliche Versicherungen kümmern. Wenn Sie das Haus renovieren wollen, um es später zu vermieten oder zu verkaufen, benötigen Sie dazu einen Energieausweis.

Wägen Sie erforderliche Investitionen und mögliche Miet- oder Verkaufserträge nüchtern ab

Vererbte Immobilien kommen dank der anhaltend hohen Attraktivität Berlins immer seltener auf den Markt. Meist ist dies der Fall, wenn Erbengemeinschaften sich nicht einigen können oder ein Erbe dringend Geld benötigt. Wenn Sie ein Haus geerbt haben ist es in jedem Fall sinnvoll, seinen Wert möglichst früh von einem Gutachter unter Berücksichtigung aller Mängel bewerten zu lassen. Das kostet zwar Geld, es kann Ihnen aber bereits bei der Erbschaftssteuer die Kosten verringern. Vor allem bekommen Sie ein realistisches Bild über erforderliche Sanierungen, den Gebäudewert und mögliche Wertentwicklungen, das Ihnen bei der Entscheidung zwischen Erhalt, Vermietung und Verkauf hilft.

Eine geerbte Immobilie ist derzeit einfach in Berlin zu verkaufen

Wenn Sie sich zu einem Verkauf über einen Makler oder eine Bank entschließen wissen Sie zudem, was Sie finanziell zu erwarten haben. Bei der aktuellen Marktsituation in Berlin dürfte es bei einem realistischen Preis nicht lange dauern, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Ob eine vorherige Renovierung den Preis wesentlich beeinflussen kann, müssen Sie nüchtern kalkulieren. Ein seriöser Makler wie Invenex kann Sie zudem darin unterstützen, Ihre Immobilie bestmöglich zu präsentieren.

Wer selbst vererbt, sollte langfristig planen

Sollten Sie sich in der Situation befinden, selbst eine Immobilie vererben zu wollen, können Sie bei rechtzeitiger Planung Steuern und mögliche Streitigkeiten ihrer Erben vermeiden. Nutzen Sie frühzeitig die Steuerfreibeträge für Schenkungen und hinterlegen Sie ein eindeutiges, handschriftliches Testament mit Unterschrift bei einer Vertrauensperson, einem Notar oder beim Amtsgericht. Wenn Sie eine Immobilie über Ihren Tod hinaus erhalten möchten, vermeiden Sie Erbengemeinschaften, die gemeinsam über das Gebäude befinden sollen. Legen Sie stattdessen fest, wer Kapital, wer Haus oder wer Wertpapiere bekommen soll. Sie können ein Gebäude auch in einer Familienstiftung erhalten und Ihren Erben regelmäßig von Ihnen festgelegte Beträge zukommen lassen. Informieren Sie sich rechtzeitig bei einem Anwalt, Steuerberater oder Notar, und eine Immobilie in Berlin kann noch vielen Generationen Freude, Sicherheit und Geborgenheit bieten.