Was macht eine Immobilie zur Luxusimmobilie?

Lage und Ausstattung sind wichtiger als Größe.

 

Berlin, Schloss Charlottenburg

Berlin, Schloss Charlottenburg, Quelle: Fotolia/etfoto

Was gestern noch Luxus war, gilt heute nur noch als Standard. Immobilienpreise schießen vielerorts in die Höhe und mit Ihnen die Ansprüche der Käufer, auch an den Makler in Berlin.

Lage, Lage, Lage…

Unverändert gilt: die Lage entscheidet über das Potential des Objektes, nicht nur bei Luxusimmobilien in Berlin. Dabei gibt es im Luxussegment zwei bevorzugte Standorte: innerstädtische zentrale Wohnlagen wie etwa die Friedrichstraße in Berlin oder die Hamburger Hafencity – und etwas ruhigere Villenviertel wie München-Bogenhausen abseits des Zentrums einer boomenden Stadt. Eher die Ausnahme sind reine Villenkolonien wie Kampen/Sylt oder der Starnberger See ohne direkte Stadtanbindung.

Luxus in der City oder im Villenviertel

Innerstädtische Luxusimmobilien in Berlin oder Düsseldorf zeichnen sich neben der Makrolage des Stadtviertels auch durch eine exquisite Mikrolage aus: die direkte Umgebung des Hauses muss attraktiv sein. Die Wohnung muss hell, ruhig und von möglichst großer Privatsphäre sein.

Luxusaltbau

Luxusaltbau, Quelle: Fotolia/virtua73

Das Haus selbst muss entweder ein behutsam sanierter Altbau mit stilgerechten Fenstern, Türen, Böden und Decken in hochwertigen Materialien sein, der um hochmoderne Technik in Küche, Sanitärbereich, Sicherheit und Haustechnik ergänzt wurde. Beliebt sind auch zentrale Schaltsysteme, mit denen die Haustechnik per Smartphone von außerhalb gesteuert und überwacht werden kann.

Ob Alt- oder Neubau: auf die Ausstattung kommt es an

Oder es handelt sich bei der Luxuswohnung um ein modernes Architektenhaus. Hier sind die Anforderungen an Individualität, große Räume und Fenster, Barrierefreiheit, Sicherheit, technische Ausstattung, edle nachhaltige Materialien, ökologische korrekte Dämmung und Heizung hoch.
Ob Alt- oder Neubau in der Stadt: ein oft eigener Fahrstuhl und Parkplatz gehören dazu. Bei der Ausstattung mit Erker, Kamin, Spa, Balkonen und Terrassen sind keine Grenzen gesetzt. Die steigenden Ansprüche an Luxusimmobilien sind nicht nur in Berlin eine wachsende Herausforderung an den Makler.

Penthouse

Penthouse, Quelle: Fotolia/Igor Normann

Nur gepflegte Villen sind Luxusvillen

Bei Luxusimmobilien in Villenvierteln gilt grundsätzlich das Gleiche für Alt- und Neubau wie in der Stadt. Makro- und Mikrolage sind wichtig. Der Sanierungszustand und die Ausstattung unterscheiden einen alten Kasten von einer Luxusvilla. Hinzu kommen weitere Anforderungen zur Gartenanlage, Sicherheit und an die geforderte Privatsphäre. Ob Pool, großes Grundstück, Pavillon oder Rosengarten – nur gepflegt werden sie zum Luxus.

Immobilienpreise steigen unverändert

Der Preis spielt bei Luxusimmobilien nach der Lage nur die zweite Rolle. Ab etwa 750.000 € oder einem Quadratmeterpreis ab 5.000 €/m2 Wohnfläche sprechen Makler in Berlin von Luxus, doch diese Werte steigen. In teuren Lagen wie München beginnt Luxus erst ab 8.000 €/m2, auf Sylt oder am Starnberger See sind 25.000 €/m2 nicht ungewöhnlich. Etwa 0,5% aller angebotenen Immobilien gelten als Luxusimmobilien.

Wer kauft diesen Luxus?

Bei den Käufern solcher Luxusimmobilien haben sich zwei Gruppen herauskristallisiert: Zum einen junge Gutverdiener zwischen 20 und 40 Jahren, die eher Luxusvillen außerhalb des Stadtzentrums mit viel Platz für Familie und Repräsentation bevorzugen. Ihr Budget kann auch leicht eine Million € überschreiten.

Noch mehr Geld, nämlich 1 bis 1,5 Mio. € geben gut situierte Pensionäre ab 60 Jahren für innerstädtische Luxusimmobilien in Berlin oder München aus. Ihnen ist die Größe der Wohnung weniger wichtig als die zentrale Lage, da sie die Immobilie meist nur alleine oder zu zweit bewohnen. Ihrem Alter entsprechend legen sie Wert auf Fahrstuhl, Barrierefreiheit und schnelle Erreichbarkeit ihrer bevorzugten Geschäfte, Restaurants, Ärzte und Versorgungsunternehmen.

Viele erfüllen sich mit einem Loft oder Penthaus in der City den Traum, für den sie Ihr Leben lang gearbeitet haben. Zunehmend werden auch innerstädtische Luxuskomplexe aus 6 bis 8 Nobelwohnungen gebaut, die sich eine gemeinsame Infrastruktur wie Pool, Sport- und Wellnessbereich, Sonnenterasse, Concierge oder Lieferservices teilen.

Immobilien in Berlin: Downsizing im Luxussegment

Berlin steht mittlerweile nach München und Hamburg an dritter Stelle, was die höchsten Quadratmeterpreise für Wohnflächen betrifft. Der Berliner Durchschnitt lag Ende 2016 bei gut 4.000 €/m2 Wohnfläche, ab 120 m2 sind Quadratmeterpreise von 5.200 € in Berlin normal. Doch im Luxussegment gibt es zwischen Friedrichstrasse, Ku‘damm und Grunewald keine Limits. Seit dem Mauerfall sind die innerstädtischen Brachflächen mittlerweile bebaut, die Altbauten größtenteils saniert und die Beliebtheit der Hauptstadt ist so ungebremst, dass der Wohnraum mittlerweile knapp wird.

Besonders in Berlin-Mitte steigen die Immobilienpreise, wobei der Trend gilt: klein aber fein. Die hohe Nachfrage macht Investoren erfinderisch: auch kleinere Wohnungen von 50 bis 80m2 Wohnfläche werden mittlerweile als Luxusimmobilien von Maklern in Berlin verkauft, wenn Lage und Ausstattung stimmen. Ob für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage – die Kundschaft ist da und ein Ende des Trends nicht absehbar.

Wer es sich leisten kann, wohnt zentral, diskret und mit allen denkbaren Annehmlichkeiten, aber nicht im größten Palast. Luxusimmobilien sind heute keine Schlösser mehr, sondern erklären sich dezent über den, der sie bewohnt.