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Der Zinshausmarkt in Berlin – eine Bestandsaufnahme

Seit 2010 ist der Boom auf dem Berliner Zinshausmarkt ungebrochen. 2015 wurden in Berlin 1.229 Renditeimmobilien für insgesamt 4,4, Milliarden € verkauft. Auch 2016 belegte die Hauptstadt mit 1.173 Zinshausverkäufen für 4,3 Mrd. € bundesweit Platz 1. Mittlerweile sind die Zahlen rückläufig, nicht weil es an Nachfrage mangelt, sondern weil der Berliner Zinshausmarkt weitgehend leergefegt ist. Neubauten hinken dem Bedarf hinterher und wer ein Zinshaus in Berlin besitzt, behält diese stabile Kapitalanlage nach Möglichkeit.

Berliner Immobilienpreise haben sich in 10 Jahren verdoppelt

Dabei ist die Goldgräberstimmung, die den Focus von Investoren in Folge der Banken- und Finanzkrise 2007/08 auf den deutschen Immobilienmarkt lenkte, inzwischen nüchternen Berechnungen gewichen. In vielen Berliner Bezirken hat sich der Wert von Anlageimmobilien in den vergangenen zehn Jahren auch ohne größere Investitionen verdoppelt. Konnten damals Zinshäuser noch zum 12 bis 15-fachen der Nettojahreskaltmiete erworben werden, liegt dieser Wert heute zwischen dem 25 bis 30-fachen.

Renditen sinken, aber Investment bleibt stabil

Mit den gestiegenen Kaufpreisen für Zinshäuser sind trotz steigender Mieten die Renditen für Investoren gesunken. Wer heute ein Zinshaus in Berlin erwirbt, kann mit einer jährlichen Rendite von 3-4 % rechnen. Die alte Formel – günstig kaufen, sanieren und hochpreisig vermieten – funktioniert mangels Angebot kaum noch.

Anhaltende Attraktivität Berlins sichert die Auslastung

Trotzdem ist die Nachfrage nach Berliner Renditeimmobilien stabil. Denn zum einen ist die Attraktivität von Berlin ungebrochen. Kreative, Gründer, Studenten, Unternehmen, Medien, Politprofis und internationale Neuberliner zieht es in die Stadt. Bis 2030 wird mit einem Bevölkerungszuwachs von +7,5 % gerechnet. Mit einer Mieterquote von 86 % besitzt Berlin eine wesentlich geringere Wohneigentumsquote als der Bundesdurchschnitt. Die Auslastung der Zinsimmobilien scheint also langfristig gesichert. Mehr noch, die Gentrifizierung führt dazu, dass immer solventere Mieter in die Hauptstadt ziehen, die auch steigende Mieten verkraften können.

Berliner Zinshäuser bieten stabile Erträge und Entwicklungspotentiale

Aus Investorensicht sind die Immobilienrenditen in Berlin zwar nicht mehr üppig, dafür aber stabil und langfristig ausbaufähig. Gegenüber Niedrigzinsen bei Banken, Staatsanleihen oder Lebensversicherungen, erheblichen Risiken im Aktien- und Fondsgeschäft, hohen Edelmetallpreisen und vielfältigen Investitionsrisiken im europäischen Umfeld gilt der Berliner Immobilienmarkt vielen Investoren als sicherer Hafen. Die Preise liegen deutlich unterhalb von Paris oder London und haben noch Entwicklungspotential. Vor allem konservative institutionelle Anleger wie Versicherungen oder Rentenfonds schätzen diese Stabilität.

Neubauten werden angespannten Immobilienmarkt kaum entlasten

Knapper Wohnraum wird auch in den nächsten Jahren den Berliner Immobilienmarkt beflügeln. 2015 wurden gerade einmal 7.030 Neubauwohnungen fertiggestellt. Bei einem jährlichen Zuzug von etwa 40.000 Menschen wären 20-30.000 Neubauwohnungen pro Jahr in Berlin erforderlich. Der Senat möchte die Neubauaktivitäten zwar auf etwa 20.000 Wohnungen pro Jahr steigern, doch kommunale Wohnungsbaugesellschaften können nur einen Teil davon stemmen. Private Projektentwickler setzen eher auf gehobenes Wohneigentum und zögern bei Investitionen außerhalb des innerstädtischen S-Bahn-Ringes.

Investieren in Verdichtung und Projektentwicklungen

Im Ergebnis zeichnen sich zwei Trends für Berliner Neubauten ab: hochpreisige Verdichtung im Innenstadtbereich durch die Bebauung letzter Freiflächen, den Ausbau von Dachstühlen oder kleinere Townhäuser und Mikroapartments. Im Südosten von Lichtenberg bis Treptow-Köpenick und westlich um Spandau entstehen dagegen großflächiger Siedlungsbau und Mehrfamilienhäuser. Oft sind Projektentwicklungen derzeit für Investoren die einzige Möglichkeit, Zinshäuser in Berlin zu erwerben. Dabei spielt der Anteil von Wohneigentum eine immer größere Rolle. Auch Mietwohnungen werden zunehmend in Eigentumswohnungen umgewandelt, wodurch die Entlastung durch Neubauten im Mietsegment geringer ausfällt.

Angespannter Immobilienmarkt sichert Zinshäusern ihre Rentabilität

Für Investoren bedeutet dies, dass Zinshäuser in Berlin eine attraktive Geldanlage bleiben, Neubauten bleiben auch weiterhin hinter dem Bedarf zurück, was das Mietniveau weiter steigen lässt. Bei den derzeit geringen Bauzinsen bergen Investitionen auch in Randlagen kaum ein Auslastungsrisiko. Wer ein wenig spekulatives, dafür aber stabiles und langfristiges Investment sucht, trifft mit einem Zinshaus in Berlin eine gute Wahl.

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