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Haus verkaufen Berlin – kein Problem mit einem guten Makler!

 

2016 wurden in Berlin 4.513 bebaute Grundstücke verkauft. Der Anteil dieser verkauften Häuser an den gesamten Berliner Immobilienverkäufen betrug 13,8 %. Mit 81,5 % dominierte der Verkauf von 26.683 Eigentumswohnungen den Berliner Immobilienmarkt, hinzu kamen 4,7 % der Gesamtverkäufe für unbebaute Grundstücke. Mit einem Geldumsatz von 9,092 Milliarden € wurden für bebaute Grundstücke allerdings 55,4 % des gesamten Berliner Immobilienumsatzes von 16,4 Mrd. € investiert. Unbebaute Grundstücke erlösten mit 1,3 Mrd. € nur 7,9 %, Eigentumswohnungen mit 6,014 Mrd. € immerhin noch 36,7 % der Berliner Immobilienverkäufe.

 

Eigentumswohnungen boomen in Berlin

 

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Kauffälle verschiedener Gebäudesegmente am Verkauf bebauter Grundstücke 2016, Berlin 2017, S. 79, Abb. 47

 

Ein Hausverkauf in Berlin wird immer seltener

 

Da bebaute Grundstücke sowohl das kleine Einfamilienhaus am Stadtrand, als auch das millionenschwere Wohn- und Geschäftshaus in der City umfassen, sind Hausverkäufe trotz geringer Anzahl das umsatzstärkste Teilsegment auf dem Berliner Immobilienmarkt. Der Anteil der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser an den Verkäufen bebauter Grundstücke betrug 2016 63 %, 26 % der Kauffälle entfielen auf größere Wohn- und Geschäftshäuser.

Kaum noch Büros, Geschäfte oder ein Zinshaus in Berlin zu verkaufen

 

Gegenüber 2015 wurden nach Anzahl mit -8 % und nach Umsatz mit -18 % deutlich weniger Häuser in Berlin verkauft. Die Paketverkäufe von mehreren Immobilien gingen nach Umsatz sogar um -83 % zurück. Es kamen 2016 also weniger und kleinere Hausangebote auf den Markt. Die größten Einbußen waren bei Büros mit -46 % am Umsatz, bei Geschäften und Kaufhäusern mit -43 % des Umsatzes und bei Mietshäusern mit -15 % zu verzeichnen. Die bedeutet jedoch keinen Rückgang des Kaufinteresses, sondern im Gegenteil einen Mangel an Angeboten in diesen ökonomisch wichtigen Marktsegmenten. Der Markt für den Verkauf von Büros, Läden und Zinshäuser ist in Berlin nahezu leergefegt, Verkäufe werden zunehmend mit Eigentumswohnungen getätigt.

 

Preise für ein Haus in Berlin steigen

 

Da auch die Neubauten die Nachfrage nicht decken, verkaufen viele Berliner Hausbesitzer ihre Immobilie derzeit nicht, da sie auf weitere Preisanstiege durch die Verknappung spekulieren. Wenn Sie aber ein Haus in Berlin verkaufen möchten, ist derzeit dafür ein günstiger Zeitpunkt. Egal ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Zinshaus oder eine ganze Wohnanlage: die anhaltend hohe Nachfrage garantiert Ihnen eine schnelle Abwicklung aktuell noch zu Höchstpreisen. Die durchschnittlichen Preise für Mehrfamilienhäuser in Berlin sind 2016 gegenüber dem Vorjahr um +15,7 % gestiegen, bei Ein und Zweifamilienhäusern lag der durchschnittlicher Quadratmeterpreis 2016 mit 2.521 €/m2 um +12 % über dem des Vorjahres.

 

Lage, Zustand und Ausstattung entscheiden über den Preis

 

Natürlich hängt bei einem Hausverkauf auch in Berlin der Wert des Gebäudes stark von der Lage, dem Erhaltungszustand und der Ausstattung ab. Sie finden derzeit auch in B- und C-Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings Interessenten, denen Sie Ihr Haus in Berlin verkaufen können. Der Preis variiert allerdings erheblich mit der Lage. Deshalb ist es sinnvoll, Ihr Haus vor dem Verkauf von einem professionellen Gutachter schätzen zu lassen. Der bewertet nicht nur die Immobilie selbst, er kann Ihnen auch wichtige Informationen über geplante Baumaßnahmen oder Veränderungen im Umfeld Ihrer Immobilie, das Image und die Nachfrage des Quartiers geben, die den Wert Ihres Hauses langfristig steigern oder mindern.

 

Auch Spekulationen spielen beim Hausverkauf in Berlin eine Rolle

 

Denn viele Investoren suchen derzeit langfristige Kapitalanlagen auf dem Berliner Immobilienmarkt und Spekulationen darüber, wie lange der derzeitige Boom noch anhält, sind zentraler Teil der Preisgestaltung beim Hausverkauf in Berlin. Statt einem Gutachter können Sie auch einen qualifizierten Makler Ihr Haus schätzen lassen. Da er bei einer Beauftragung prozentual am Verkaufspreis beteiligt ist, wird er das Haus sicher nicht unter Wert schätzen, aber doch so realistisch, dass es bald einen Käufer findet.

 

Ein seriöser Makler hilft, Ihr Haus gut in Berlin zu verkaufen

 

Um einen guten Verkaufspreis zu erzielen empfiehlt sich oft auch ein guter -Makler, der Ihr Haus in einem umfassenden Dossier auf verschiedenen Plattformen präsentiert. Dafür müssen Sie mit Daten und Fakten ein wenig Zuarbeit leisten, damit ein aussagekräftiges Bild Ihres Hauses entstehen kann. Es ist ohnehin erforderlich, verschiedene Dokumente griffbereit zu haben, wenn die ersten Interessenten Ihr Haus besichtigen möchten. Je besser Sie die Entwicklung ihres Hauses, Reparaturen, Kosten und Modernisierungen dokumentieren können, desto vertrauenserweckender kommt dies bei den Interessenten an. Dabei können auch kleine Geschichten und Anekdoten aus der Historie des Hauses hilfreich sein.

 

Folgende Dokumente sind bei einem Hausverkauf in Berlin erforderlich:

 

  • Grundriss: dieser sollte aktuell sein und vergangene Umbauten enthalten. Sollten Sie über keinen aktuellen Grundriss verfügen, sollten Sie ihn sich von einem Architekten oder Bauzeichner erstellen lassen. Denn natürlich möchte der Interessent wissen, ob sich Ihr Haus für seine Zwecke eignet.
  • Energieausweis: auch die aktuellen Verbrauchsdaten Ihres Hauses sind für den Käufer von Interesse, schließlich beeinflussen Modernisierungen oder ausstehende Sanierungen auch den Kaufpreis. Ein Energieausweis ist nicht nur in Berlin gesetzliche Vorschrift beim Hausverkauf und spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Sie können ihn online erstellen lassen oder einen entsprechenden Experten damit beauftragen.
  • Grundbuchauszug: Aus dem Grundbuchauszug für Ihr Grundstück gehen der aktuelle Besitzer, die Größe sowie Wohn- und Wegerechte oder Belastungen durch Hypotheken oder andere Rechte Dritter hervor. Sie bekommen das Dokument beim Grundbuchamt Ihres Amtsgerichtes.
  • Erbpachtverträge oder eingetragener Niesbrauch: über jede Art der Einschränkungen Ihres Besitzrechtes muss der Interessent vor dem Kauf informiert sein.
  • Gutachten über Mängel, ggf auch Entwicklungsmöglichkeiten des Hauses müssen dem Interessenten vor dem Kauf wahrheitsgemäß vorgelegt werden.

 

Weitere Information schaffen beim Hausverkauf in Berlin Vertrauen

 

Ohne diese Dokumente würde niemand Ihr Haus kaufen. Daneben gibt es weitere Papiere, deren Vorlage beim Verkauf nicht zwingend, aber hilfreich ist:

 

  • Flurkarte: diese Karte des Katasteramtes zeigt die genauen Grundstücksgrenzen ihrer Liegenschaft und die der angrenzenden Nachbarn.
  • Bauakte: Alle Baugenehmigungen auch für Umbauten Ihres Hauses erhalten Sie als Kopie bei der Stadt oder Ihrer Gemeinde. Aus ihnen gehen nicht nur Flächenmaße und Baubeschreibungen hervor. Ihr Käufer kann anhand der Bauakte sichergehen, dass sämtliche Um- und Anbauten Ihres Hauses genehmigt sind.
  • Bauvertrag: ist bei neueren Häusern nützlich.
  • Dennkmalschutzbestimmungen: falls es solche für Ihr Haus gibt. Natürlich interessieren auch Dokumente, wie diese bei Ihrem Haus umgesetzt wurden.
  • Handwerkerrechnungen und Dokumente über größere Umbauten oder Sanierungen geben Auskunft über mögliche Investitionsstaus.
  • Garantieurkunden, Rechnungen, Gebrauchsanweisungen und Wartungsnachweise für größere Einbauten wie Heizung, Kamin, Fahrstuhl oder Küche helfen beim Unterhalt.
  • Versicherungsnachweise geben einen Eindruck vom Zustand und den künftigen Nebenkosten des Hauses.
  • Verbrauchsrechnungen für Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Öl oder Müllabfuhr, aber auch über die Grundsteuer illustrieren die Nebenkosten des Hauses.

 

Seien Sie vorbereitet, wenn Sie Ihr Haus in Berlin verkaufen möchten

 

Nicht alle diese Dokumente werden einen Bewerber für Ihr Haus interessieren, doch im Zweifel ist es gut, wenn Sie wissen, wo sie eine Zahl schnell finden. Im Einzelfall können auch noch weitere Dokumente für den Hauskäufer interessant sein, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern etwa eine Mieterliste, Mietverträge, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen und manches mehr. Je komplexer die Datenlage, desto eher empfiehlt sich eine vorherige Aufbereitung in Tabellen und Übersichten. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses ist dies kaum erforderlich, aber bei einem Zinshaus ist nachvollziehbare Transparenz ein wichtiges Kaufkriterium.

 

Juristische Beratung erspart Ärger beim Hausverkauf in Berlin 

 

Wichtig beim Verkauf Ihres Hauses in Berlin ist, dass sich der Käufer ein klares und wahrheitsgemäßes Bild von seinem Zustand machen kann. Alle Einschränkungen und Belastungen müssen dabei auf den Tisch kommen.
Um späteren Ärger zu vermeiden können Sie sich dabei, wie auch bei der Gestaltung des Kaufvertrages, von einem Rechtsanwalt oder Notar, aber auch von Gutachtern, Steuerberatern oder Ihrem Makler beraten lassen.

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