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Mietshäuser in Berlin verkaufen

 

Seit zehn Jahren holt Berlin gegenüber den übrigen deutschen Großstädten kontinuierlich auf: das pro-Kopf-Einkommen steigt, die Arbeitslosigkeit sank unter 9 %, der Wohnungsleerstand ist mit etwa einem Prozent gering. Noch liegt die Kaufkraft mit 93% in Berlin unter dem Bundesdurchschnitt, die durchschnittliche Angebotsmiete lag 2016 mit 9 €/m2 um 68 % unter dem Münchner Wert. Meist verkaufen zwar Berliner Mietshäuser in der Hauptstadt, doch die Käufer für ein Mietshaus in Berlin kommen immer häufiger von außerhalb.

 

 

Mietshäuser durch unverminderte Attraktivität von Berlin ausgelastet

 

Die Attraktivität von Berlin ist ungebrochen. Mit jährlich etwa 40.000 Neuberlinern wird für die 3,6 Millionen-Menschen-Metropole bis 2030 ein Bevölkerungswachstum von +7,5 % erwartet. 12,7 Millionen Touristen besuchten 2016 mit über 31 Mio. Übernachtungen Berlin, beliebter sind in Europa nur London und Paris.

 

Diese Menschen wollen in Berlin übernachten und wohnen, doch das Angebot an Mietshäusern in Berlin kann in zentralen Lagen die Nachfrage nicht decken. Nur selten ist ein florierendes Mietshaus in Berlin zu verkaufen. Lange wurde in der Hauptstadt zu wenig neu gebaut und am Bedarf vorbei in Luxus investiert. Durch die hohe Nachfrage steigend die Mieten, +5,6 % pro Quadratmeter waren es 2016 im Durchschnitt. Dabei gibt es je nach Bezirken, Lagen und Wohnungsgrößen erhebliche Schwankungen.

Auch in Außenbezirken lohnt es, ein Mietshaus in Berlin zu kaufen 

 

Kleine und mittlere Mitwohnungen in Berlin Mitte und der City-West sind besonders begehrt. In diesem Segment stiegen die Angebotsmieten 2016 in Neukölln (+17,1 %) und Marzahn-Hellersdorf (+10,2 %) durchschnittlich am deutlichsten. Größere Mietwohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf stiegen mit +2,7 % am geringsten, da sie sich bereits auf einem hohen Niveau befinden. Bei mittleren Wohnungsgrößen liegt Friedrichshain-Kreuzberg 2016 über dem Durchschnitt, Spandau und Tempelhof-Schöneberg rangieren leicht darunter. Vor allem innerhalb des S-Bahn-Ringes sind Mietshäuser in Berlin beliebt, aber immer seltener sind Mietshäuser in Berlin auch zu verkaufen.

 

In allen Lagen Preissteigerungen bei Mietshäusern in Berlin

 

Durchschnittlichen Quadratmetermietpreise für angebotene Mietwohnungen schwankten 2016 in Berlin zwischen einer Untergrenze von 5,49 € in Marzahn und 15,20 € als Obergrenze in Berlin-Mitte. Die Berliner Durchschnittsmiete lag bei 9 €/m2. Im oberen Segment von Mitte werden allerdings auch hochpreisige Wohnungen für 17,50 €/m2 angeboten, das niedrigste Ausstattungssegment beginnt in Marzahn-Hellersdorf ab 5,20 €/m2.

 

Mietshaus in Berlin kaufen: Lage entscheidet über den Preis

 

Die Kaufpreise für Mietshäuser in Berlin schwanken je nach Bezirk erheblich. In Mitte  reichen sie im mittleren Preissegment von 409 bis 3.405 €/m2, in Charlottenburg-Wilmersdorf von 1.000 bis 5.956 €/m2 und in Marzahn-Hellersdorf nur von 1.153 bis 2.650 €/m2. Zum Bezirk Berlin Mitte gehören allerdings sowohl Premiumlagen Unter den Linden oder am Hackeschen Markt, als auch unscheinbare Lagen in Moabit, Wedding oder am Gesundbrunnen. Wer ein Mietshaus in Berlin-Mitte kaufen möchte, kann vereinzelt noch ein bezahlbares Objekt mit hohem Entwicklungsbedarf finden.

 

 

Der Berliner Weg, ein Mietshaus zu kaufen: Projektentwicklungen

 

Die Umsätze auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt erreichten 2015 einen Rekordwert. Da nur wenige Bestandsimmobilien angeboten werden, haben Projektentwicklungen ein besonderes Gewicht. Investoren, die keine Bestandsimmobilie finden, erwerben zunehmend Anteile an geplanten Neubauprojekten, um Mietshäuser in Berlin zu kaufen. Bei einem bundesweiten Investitionsvolumen von 2,3 Mrd. € entfielen bei Projektentwicklungen alleine 24 % oder 550 Mio. € auf die deutsche Hauptstadt. Nach 2.700 neuen Wohnungen 2015 wurden in den ersten drei Quartalen 2016 für ca. 700 Mio. € etwa 3.000 neue Wohnungen in Berlin fertiggestellt. Kapitalanleger, die ein Mietshaus in Berlin kaufen möchten, können neue Mietshäuser in Berlin fast nur über Projektentwicklungen und nur noch selten in zentralen Lagen kaufen. Wer ein Mietshaus in Berlin besitzt, wird es bei dieser Ertragslage kaum verkaufen. Es wird noch mehrere Jahre dauern, bis das Neubauangebot den anhaltenden Bedarf decken wird.

 

Kaum noch Paketverkäufe von Mietshäusern in Berlin 

 

Noch 2015 wurden größere Immobilienverkäufe von mindestens 50 Wohneinheiten in einem Umfang von etwa 3,6 Mrd. € getätigt, 2016 lag dieses Volumen solcher Paketverkäufe noch bei ca. 2,5 Mrd. €. Die Berliner Mietpreisbremse hatte auf die Investitionsbereitschaft für Zinshäuser keinen Einfluss. Mit 5.749 Wohnungen war die ADO Group 2016 der größte Einzelkäufer. Doch größere Paketangebote von Wohnungen sind immer seltener auf dem Markt. Städtische Wohnungsunternehmen investierten kaum in Projektentwicklungen. Neben wenigen börsennotierten Unternehmen stehen auf der Verkäuferseite in erster Linie Privatanbieter, die ihr Mietshaus in Berlin nur verkaufen, wenn sie keine Steigerung des Marktes mehr erwarten.

 

 

Höhere Renditen bei möbliertem Wohnen

 

Ein stetig wachsendes Segment bei Mietshäusern in Berlin ist das möblierte Wohnen. Mit wachsender Mobilität, Internationalität und beruflicher Flexibilität sind vollausgestattete Wohnungen und Mikroapartments für mobile Handwerker, Berufspendler, Geschäftsreisende und den Tourismus in Berlin zunehmend attraktiv. Von 2013 bis 2016 stieg die Zahl möblierter Wohnungen in Berlin auch ohne Mietbefristung von 2,2 auf 5,2 %. Möblierte Mietwohnungen liegen meist in zentraler Lage innerhalb des S-Bahn-Rings. Im Berliner Innenstadtbereich nahm das möblierte Wohnen 2013 bis 2016 um 15 % auf einen Mietanteil von 27,4 % zu. Solche mehr oder weniger All-Inclusive-Vermietungen bieten Vermietern den Anreiz höherer Erträge für Mietshäuser in Berlin, da bei höherer Fluktuation und Mietbefristung die Mietpreisbremse nicht greift. In diesem Segment bewegt sich auch der neue Trend zu Mikro-Apartments bei Neubauten.

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