• Deutsch
  • Русский
  • 中文 (中国)
  • English

Villa verkaufen in Berlin

Die erste Villenkolonie Berlins entstand ab 1863 am nördliche Ufer des Kleinen- und dem Westufer des großen Wannsees. In der Colonie Alsen – heute rund um das beliebte Ausflugslokal Loretta am Wannsee – wollten betuchte Natur- und Wassersportler in den Sommermonaten in guter Gesellschaft unter sich bleiben. Großzügige Sommerfrischen wurden in eine Parklandschaft weit vor den Toren Berlins eingebettet. Etwas weniger glamourös, aber ebenfalls aufwändig, entstand ab 1865 südwestlich von Berlin die Villenkolonie Lichterfelde. Mit der Reichsgründung forcierte Kanzler Bismarck den Ausbau des Kurfürstendamms zu einem Prachtboulevard. Auf 234 Hektar baute die Kurfürstendamm-Gesellschaft an dessen westlichen Ende ab den 1880er Jahren die ‚Millionärskolonie Grunewald‘. Honoratioren der neuen Hauptstadt, Adel, Offiziere, Fabrikanten und einige Künstler gönnten sich hier ein exklusives Refugium zwischen Wald und Havel.

 

Klassische Villengebiete im Südwesten Berlins

 

Mit der Eingemeindung zahlreicher Dörfer 1920 zu Groß-Berlin wurden auch diese Orte nach und nach urbanisiert. In guten Wald- und Wasserlagen verdrängten Landhäuser und Villen die Landwirtschaft. In Zehlendorf entstand mit Dahlem eine Villenkolonie, Lichterfelde-West wurde großzügig erschlossen, aber auch im Westend, Frohnau, Alt-Hohenschönhausen, Biesdorf und in Köpenick entstanden Stadtvillen. Schnell wurde das attraktive Bauland weniger, denn auch das aufstrebende Bürgertum drängte ins Grüne. Statt Villen wurden in Lichtenrade, Spandau oder Karlshorst nun kleinere Einfamilienhäuser gebaut.

 

Wenig moderne Villen zu verkaufen

 

Nach dem Krieg fehlte im eingemauerten West-Berlin für neuen Villen die Fläche, vereinzelt wurden ältere oder beschädigte Gebäude durch neue Villen ersetzt und die Bebauung verdichtet. Zahlreiche Villen wurden in Mehrfamilienhäuser umgewandelt, in Dahlem übernahm die Freie Universität mehrere Villen. In Ost-Berlin waren Villen für Privatpersonen politisch nicht erwünscht. Viele wurden enteignet und für öffentliche Zwecke genutzt. Erst nach dem Mauerfall gewann die Mehrzahl der Berliner Villen wieder ihren Charme und ihren Wert zurück. Wenn sie nicht privat genutzt werden, dienen Berliner Villen heute oft als Firmenrepräsentanzen, Botschaften oder Institute.
Eine Villa ist in Berlin nur selten zu verkaufen
Historisch bedingt sind deshalb moderne Villen in Berlin vergleichsweise selten und Gründerzeitvillen gelangen kaum auf den Markt. Vereinzelt gibt es auch Stadtvillen früherer Fabrikanten und Honoratioren im Innenstadtbereich, doch insgesamt ist der Villenanteil von Berlin vergleichsweise gering. Nur 22 Villen wurden in Berlin 2016 verkauft, davon 9 in guter und 12 sogar in sehr guter Lage. Der Durchschnittspreis für eine Villa in guter Lage betrug 3.627 €/m2, in sehr guter Lage immerhin 5.860 €/m2. Damit sind die Preise für Filetgrundstücke gegenüber dem Vorjahr zwar angestiegen, angesichts des geringen Verkaufsvolumens lassen sich davon allerdings keine generellen Trends ableiten, zumal sich Villen im Einzelfall auch stark unterscheiden können. Die Mehrzahl der Villenverkäufe fand in den westlichen Ortsteilen Zehlendorf, Dahlem, Grunewald, Westend und Frohnau statt. Die freistehenden Häuser wurden überwiegend vor 1925 gebaut.

 

Tabelle: Durchschnittliche Größe und Verkaufspreise bei Berliner Villen 2016

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017. Villen und Landhäuser 2016, Berlin 2017, S. 56, Abb. 2
Im Immobilienmarkt nimmt dieses Luxussegment nur 0,5 % der Verkäufe ein, erreicht allerdings die höchsten Preise. 2016 wurde mit 7.074 €/m2 im Grunewald der höchste Kaufpreis für bebaute Grundstücke in Berlin erzielt, der teuerste Verkauf eines Berliner Einzelhauses war eine Villa für 7,8 Mio. € am Wannsee im gleichen Jahr. Doch wer eine Villa in Berlin besitzt, wird dieses Kleinod nur selten verkaufen.

 

Wirkliche Villen werden selten vermietet

 

Villen als Mietwohnungen sind in Berlin eher selten. Allerdings gibt es unterhalb dieses Luxussegments eine Vielzahl großzügiger Bürgerhäuser in allen Stadtteilen, die oft auch als Villa vermietet werden. In Frohnau kostete eine mittlere Mietvilla 2016 mit durchschnittlichen 88 m2 moderate 8,58 €/m2 oder 991 € warm. Mit durchschnittlich 11,29 €/m2 und Spitzenwerten von 16,67 m2 zählten Mietvillen im Grunewald 2016 zu den teuersten Mieten Berlins. Zahlungskräftige Mieter finden sich auch am nördlichen Berliner Stadtrand. Mit einer durchschnittlichen Haushaltskaufkraft über 4.000 € im Monat zählt der Wohlstand in den Villen- und Einfamilienhausgebieten von Frohnau, Konradshöhe, Heiligensee und Hermsdorf zum höchsten von Berlin. Spitzenreiter ist mit einer durchschnittlichen Haushaltskaufkraft von 4.430 € Dahlem vor Gatow und Kladow.

 

Wenige neue Townhäuser ergänzen die alten Stadtvillen

 

Die moderne Variante des Landhauses ist die Stadtvilla. Sie ist zentral gelegen, kommt mit weniger Grünflächen aus, ist aber luxuriös ausgestattet. Neben vielfältigen alten Stadtvillen finden sich in Berlin zunehmend moderne Townhäuser. Sie sind großzügig geschnitten und ausgestattet. Meist bilden mehrere Wohneinheiten ein mehrgeschossiges Townhaus, das im Gegensatz zu konventionellen Mehrfamilienhäusern oft individuelle Züge für jede Wohneinheit trägt.

 

Neue luxuriöse Townhäuser decken die Nachfrage nicht

 

Auch Townhäuser sind in Berlin nur ein kleines, junges Marktsegment. Lediglich 9 Townhäuser wurden 2016 in Berlin verkauft. Deshalb ist es auch nur bedingt aussagekräftig, dass sich der durchschnittliche Verkaufspreis 2016 mit 1,59 Mio. € gegenüber den 567.000 € des Vorjahres fast verdreifacht hat. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Townhaus lag 2016 in Berlin bei 4.595 €/m2, bei Spitzenwerten bis 10.120 €/m2. Für eine Wohneinheit wurden zwischen 510.000 und 2,04 Mio. € gezahlt.

 

Tabelle: Durchschnittliche Größe und Verkaufspreise bei Berliner Townhäusern 2016

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017. Townhäuser 2016, Berlin 2017, S. 56, Abb. 1

 

Nur selten ist ein echte Villa in Berlin zu verkaufen

 

Bei Townhäusern übersteigt die Nachfrage das Angebot. Denn hochwertiges Wohnen in zentraler Lage ist besonders bei zahlungskräftigen Neuberlinern gefragt. Allerdings eignen sich diese kompakten Wohneinheiten durchaus auch zum Bauen auf kleineren Grundstücken, etwa in verbliebenen Baulücken. Deshalb finden sich Townhäuser in verschiedensten Berliner Stadtteilen, solange die Lage einigermaßen zentral ist. Sie sind schneller zu genehmigen und zu errichten, als größere Wohnprojekte, werden aber auch in absehbarer Zukunft keine größeren Zahlen erreichen. Lediglich 80 Neubauten sind für die Villenviertel Grunewald und Westend geplant.
Eine Villa in Berlin zu verkaufen ist kein Problem, ein repräsentatives Haus als Käufer zu finden, hingegen schon. Ob Altbau oder modern, eine Berliner Villa ist eine stabile Investition auch über die kommenden Jahre hinweg. Mit einem guten Immobilienmakler an der Seite findet sich auch eine elegante Villa in Berlin, die zu verkaufen ist.