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Wohnanlagen in Berlin: verkaufen, kaufen oder entwickeln?

 

Wohnanlagen sind Gebäudegruppen, die in Stil, Größe und Funktion aufeinander abgestimmt sind und manchmal auch eine gemeinsame Infrastruktur besitzen. Dies können in Berlin ebenso mehrere Townhäuser wie Komplexe von Mehrfamilienhäusern, Siedlungshäuser, Wohngebiete in offener oder geschlossener Bauweise oder kombinierte Wohn- und Gewerbenutzungen sein. Derzeit wird von Wohnanlagen in Berlin bei Neubauten und Microapartments gesprochen, die in geschlossener Bauweise eigene Quartiere bilden und mit gemeinsamer Infrastruktur, Freizeit- und Parkmöglichkeiten der Wohnsituation einen privaten Charakter auf modernem technischen Niveau bieten.

 

Wohnanlagen in Berlin als eigene Quartiere

 

Durch den anhaltend hohen Bedarf an neuem Wohnraum spielen größere Wohnanlagen von Projektentwicklern in Berlin eine zunehmende Rolle. Sie sollen zeitnah als zwei- bis vierstellige Wohneinheiten in größeren Brachlagen oder als neue Wohngebiete vor allem am östlichen Rand von Berlin gebaut werden. Dabei gibt es in Wohnanlagen oft eine Mischung von Miete und Eigentum. In zentralen Lagen überwiegt die Miete, Eigentumswohnungen oder kleinere Wohnhäuser sind eher in Wohnanlagen außerhalb des S-Bahn-Rings von Berlin zu verkaufen.

Eine Wohnanlage zu verkaufen ist in Berlin leicht – aber selten

 

Bei Bestandsimmobilien sind Wohnanlagen in Berlin meist in Paketen zu verkaufen, das Angebot ist durch größere Paketverkäufe der Vorjahre allerdings zurückgegangen. Beim Wohnungs- und Teileigentum sanken die Paketverkäufe 2016 um -48 % auf 1.252 gegenüber 2.401 im Vorjahr. Der Umsatz ging mit 329,9 Mio. € allerdings nur um -7 % zurück, was eine erhebliche Preissteigerung bedeutet. Paketverkäufe werden künftig seltener, größer und hochpreisiger.

 

Projektentwicklungen, um eine Wohnanlage zu kaufen in Berlin

 

Neuwertige Wohnanlagen sind für Investoren überwiegend über Projektentwicklungen zu kaufen. Die Mehrzahl der Neubauten in Berlin sind bei Bezugsfertigkeit bereits vermietet oder verkauft. Auch Anteile von privat finanzierten Wohnanlagen oder einzelne Eigentums- oder Mietimmobilien in einer Wohnanlage sind in Berlin zu kaufen. Landeseigene Wohnungsbaugesellschaften bieten neue Wohnanlagen in Berlin ebenfalls zum Erwerb von Wohnungseigentum an.

 

Neubauten von Wohnanlagen entlasten den Berliner Wohnungsmarkt

 

Zwar wuchs 2016 die Zahl der geplanten Wohnungsneubauprojekte mit 240 nur wenig gegenüber 247 im Vorjahr, dabei wächst allerdings das geplante Wohnungsvolumen von 22.270 (2015) um über +40 % auf 32.240. 13.700 dieser Wohnungen sind in Berliner Wohnanlagen zu verkaufen und etwa 14.000 Wohnungen sind zur Vermietung vorgesehen. Über die Vermarktung der übrigen Wohnungen entscheiden die Projektentwickler je nach Marktlage. Die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften spielen auch als Entwickler eine wichtige Rolle. Die BUWOG Group als zweitgrößter Projektentwickler geht von einer Durchschnittsmiete für die Neubauten von 12 bis 13 €/m2 gegenüber dem aktuellen Bestandsdurchschnitt von etwa 9 €/m2 aus. In privat finanzierten Wohnanlagen in Berlin liegen die geforderten Mieten oft höher, häufig ist auch deren Ausstattung hochwertiger.

 

Tabelle: Wohnungsneubauprojekte 2016 nach Bezirken

 

Quelle: BerlinHyp: Wohnungsmarktreport Berlin 2017 mit Wohnkostenatlas, Berlin 2017, S. 15

 

Bauplanung: Kaum Wohnanlagen in Berlin zu verkaufen

 

Genehmigt wurden 2016 in Berlin 25.200 neue Wohnungen, allerdings bräuchte Berlin jährlich etwa 31.000 neue Wohnungen, um die anhaltende Nachfrage zu decken. Nur etwa 20 % des Bedarfs an 3-4-Zimmer-Wohnungen werden von den geplanten Neubauten gedeckt. Hinzu kommt, dass nicht jede genehmigte Wohnung auch tatsächlich gebaut wird, zumal die Berliner Baubranche überwiegend an ihrer Kapazitätsgrenze arbeitet. Bei verkauften Neubauten die Preissteigerung 2016 mit +10 % geringfügig unter den Weiterverkäufen. Für einen PKW-Stellplatz wurden 2016 etwa 28.900 € gezahlt, die Obergrenze lag bei 100.000 €. Mit von 30.000 €/m2 wurde 2016 bei einem 12,8 Mio. €-Neubau am Brandenburger Tor der Berliner Höchstpreis erreicht.

 

Wohnanlagen häufig in Randbezirken von Berlin zu verkaufen

 

In den vergangenen Jahren wurde überwiegend im innerstädtischen Bereich gebaut. Inzwischen verteilen sich die Neubauten von Wohnanlagen in Berlin auf das gesamte Stadtgebiet. Das Spektrum reicht von stark verdichteter Bebauung am Hauptbahnhof über neue Wohnquartiere, Stadtvillen, Wohnblöcke in Spandau bis zu gemischten Wohngebieten mit Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Lichtenberg-Karlshorst oder einem größeren Quartier am Stadtrand bei Lichtenberg-Falkenberg. Vier Neubauprojekte mit Wohnanlagen von über 1.000 Wohnungen sind in Berlin geplant, etwa 100 Projekte rechnen mit dreistelligen Wohnungszahlen. Die etwa 30 % der staatlich geförderten Wohnungen sollen später zu einem günstigen Quadratmetermietpreis von 6,50 € angeboten werden. Landeseigene Wohnungsbaugesellschaften sind auch bei den etwa 140 kleineren Projekten unter 100 Wohneinheiten beteiligt. Bei den Projektentwicklungen überwiegen jedoch private Investoren mit Eigentumsimmobilien, die ihre Wohnanlage in Berlin verkaufen.

 

Viele neue Wohnanlagen entstehen im Südosten Berlins

 

Bei den Neubauten von Wohnanlagen in Berlin gibt es einen östlichen Schwerpunktgürtel von Mitte über Kreuzberg-Friedrichshain, Lichtenberg bis nach Treptow-Köpenick. In diesem bisher geringer besiedelten Bogen soll etwa 2/3 der neuen Wohnbebauung entstehen. In den kommenden Jahren sind weitere Wohnungsbauprojekte mit bis zu vierstelligen Wohnungszahlen geplant. Neubau-Wohnanlagen gelten in Berlin als das effizienteste Mittel, den Wohnungsmarkt möglichst zeitnah zu entspannen. Die sechs kommunalen Wohnungsbaugesellschaften sollen in den nächsten 10 Jahren ihren Mietwohnungsbestand von derzeit etwa 300.000 auf 400.000 erweitern, davon zu 2/3 durch Neubauten. Zu einem weiteren Drittel werden sie in Berlin Bestandswohnanlagen dazukaufen.

 

Wohnanlagen eignen sich für große und kleine Investitionen

 

Für Investoren sind Wohnanlagen meist die einfachste Form, Zinshäuser in Berlin zu kaufen. Aber auch für Privatkäufer ist Wohneigentum in Wohnanlagen beliebt. Die modernen, gut ausgestatteten Wohnungen am Stadtrand sind ruhig, verfügen aber über die erforderliche Infrastruktur und sind deshalb auch leicht zu vermieten oder mit Gewinn wieder zu verkaufen.

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