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Zinshaus verkaufen Berlin

 

Ein Zinshaus kann eine Wohn- und/oder Gewerbeimmobilie, ein Einfamilien- oder ein Mehrfamilienhaus sein. Entscheidend ist, dass sein Besitzer das Zinshaus als eine Investition betrachtet, die ihm ein stabiles Einkommen sichert. Meist sind Zinshäuser daher Mehrfamilienhäuser in zentraler Lage, die ihre Auslastung garantiert. Bundesweit wurden 2016 auf dem Zinshausmarkt gut 15,9 Milliarden Euro umgesetzt. Mit 11.464 Wohn- und Geschäftshäusern wurden bundesweit zwar -4,2 % weniger Zinshäuser verkauft, trotzdem erzielten sie in den deutschen Großstädten Rekordumsätze. Mit einem Anteil von 26 % beim bundesdeutschen Zinshausumsatz nimmt Berlin dabei die Spitzenposition in Deutschland ein. Für 4,2 Mrd. € wurden 2016 in der Hauptstadt 1.155 Zinshäuser verkauft.

 

 

Zinshäuser in Berlin auf Platz 1 in Europa

 

Die vergleichsweise niedrigen Berliner Preise und günstige Zinsen sind zwei Gründe für die anhaltende Nachfrage. Im Gegensatz zu München oder Hamburg zeugen die Berliner Preise noch von einem Nachholeffekt, haben also Spielraum nach oben. Mit durchschnittlich 6,22 Mio. € pro verkauftem Objekt waren Zinshäuser in München zwar am hochpreisigsten, doch mit etwa 3,64 Mio. € pro verkauftem Zinshaus ist Berlin längst im Topsegment angekommen. Auch das benachbarte Potsdam erlebte mit durchschnittlich 4,34 Mio. € pro verkauftem Zinshaus einen Umsatzanstieg von 30 %. Angesichts der wenigen Zinshäuser, die in Berlin zu verkaufen sind, weichen Investoren zunehmend in die benachbarte Havelstadt aus.

Zinshaus Berlin: Rendite künftiger Zinshäuser in Berlin wird geringer

 

Die hohe Nachfrage an Zinshäusern in Berlin verringert mittlerweile die Gewinnmargen. Waren vor zehn Jahren noch Amortisationsfaktoren vom 12 oder 15-fachen der Jahresnettomiete unattraktiv, so werden heute Faktoren von bis zu 30 akzeptiert. Der Faktor, nach dem die Jahresmieten den Kaufpreis wieder eingespielt haben, liegt im Berliner Durchschnitt bei etwa 25. Ausländische Investoren kalkulieren eher mit dem internationalen Vergleich von Quadratmeterpreisen, wenn sie ein Zinshaus in Berlin kaufen. Verglichen mit europäischen Metropolen wie London, Paris oder Barcelona ist Berlin immer noch attraktiv, zumal die Auslastungsprognosen durch unverminderten Zuzug von Neuberlinern bis 2030 positiv sind.

 

Zinshaus auch in B- und C-Lagen von Berlin zu verkaufen

 

Die Mieteinnahmen steigen zwar langsamer, als die Quadratmeterpreise, doch im Vergleich zu Investitionsalternativen bieten Berliner Zinshäuser weiterhin solide Renditen für die kommenden Jahre. Bei Zinshäusern in Berlin gibt es zwar deutliche Unterschiede zwischen Citylagen und dem Stadtgebiet außerhalb des S-Bahn-Rings. Allerdings haben B- und C-Lagen vielerorts an Attraktivität gewonnen, seit der Zinshausmarkt im Berliner Zentrum beinahe leergefegt ist. Auch Gewerbeimmobilien werden für den Zinshausmarkt attraktiver.

 

Attraktive Zinshäuser in Berlin nicht nur in Mitte

 

In Verbindung mit der traditionell dezentralen Berliner Kiezstruktur ergeben sich Zinshaus-Hotspots nicht nur in Berlin-Mitte, sondern auch in Charlottenburg, Tiergarten, Frohnau, Groß-Glienicke, Wannsee, Grunewald, Pankow oder Kleinmachnow. Die höchsten Preise für Zinshäuser werden in Berlin mit 4.000 bis 18.000 €/m2 im beschaulichen Schmargendorf gezahlt. Für die grünen Stadtrandlagen gilt wie für zentrale urbane Zinshäuser: in den westlichen Stadtteilen Berlins sind die Preise deutlich höher als im Osten. Renditeorientierte Investoren zieht es deshalb eher in östliche Stadtbezirke, um hier beim Kauf eines Zinshauses noch größere Potentiale für eine Angleichung der Mietsituation anzutreffen.

 

Höhere Renditepotentiale bei Zinshäusern in Ostberlin

 

Verfügbare Zinshäuser sind mittlerweile auch in Ostberlin selten. Investoren versuchen deshalb zunehmend, über künftige Projektentwicklungen Zinshäuser in Berlin zu erwerben. Wie bei den im Zentrum weitgehend sanierten Bestandsimmobilien spielt für Investoren bei Projektentwicklungen der spekulative Faktor eine zunehmende Rolle. Bei Bestandsimmobilien verliert der aktuelle Erhaltungs- und Ausstattungszustand von Zinshäusern zunehmend an Bedeutung hinter Ertragserwartungen, die durch künftige Gentrifizierung und eine zunehmende Verdichtung der Wohnsituation zu erzielen sind. Zinshäuser in Berlin werden zunehmend luxuriöser ausgestattet, Wohneinheiten verkleinert, Dachstühle ausgebaut und letzte Baulücken geschlossen. Voll integrierte Mikroapartments sind der neueste Zinshaustrend im Innenstadtbereich.

 

 

Zinshäuser werden noch viele Jahre in Berlin attraktiv bleiben

 

Externe Faktoren wie Niedrigzinsen und unsichere Anlagealternativen verbinden sich in Berlin mit lokalen Standortfaktoren von hoher Attraktivität, Stabilität und vergleichsweise niedrigen Quadratmeterpreisen. Vielen Investoren, besonders aus dem institutionellen Anlagebereich, ist derzeit eine stabile Rendite wichtiger als eine spekulativ hohe. Zinshäuser in Berlin werden trotz langsam stagnierender Ertragszuwächse erst an Attraktivität verlieren, wenn sich anderenorts lukrativere stabile Investments ergeben. Daher bleibt Berlin mindestens für die nächsten fünf Jahre die Top-Adresse für den europäischen Zinshausmarkt.

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